「十年政綱－住宅篇」媒體座談會張景森：建立公平、合理、現代化的不動產稅制 / 民主進步黨

2011-08-18

「十年政綱－住宅篇」媒體座談會張景森：建立公平、合理、現代化的不動產稅制

民進黨發言人陳其邁、徐佳青、鄭麗君今(18)日偕同前經建會副主委張景森、玄奘大學財金系教授花敬群出席十年政綱「住宅篇」媒體座談會。鄭麗君再次重申，蔡英文主席今天上午在浮洲社區提出三大原則，包括：第一、反對一次降價的合宜住宅，而是要建立與私有房屋住宅區隔的公共住宅部門，長期以都會區住宅存量10%為目標。第二、公共住宅應該要選擇在市中心交通便利，以及社會福利照護體系完善的地方，並且要融入社區，而不是標籤化，集中在某一個地區。第三、公共住宅的推動要三位一體，跟整個都市的再造，以及社區的發展，還有公共住宅的提供，三位一體來進行。

花敬群教授表示，很高興看到這次民進黨願意將住宅和不動產政策拿出來當做總統選舉的重大政見，也拿來當做十年政綱裡面的主題，這是台灣住宅和不動產的議題，第一次如此被重視。而花敬群首先強調，如果稅的改革不進行的話，房地產或住宅市場的問題，大概不會有改變的一天；而住宅的價值應在政策上讓它保值，但是不應該讓它炒作，這才是一個合理的政策應該有的作為。

花敬群進一步指出，過去不僅是整個社會的價值觀在「有土斯有財」下的扭曲，其實政府在住宅政策也嚴重偏向購屋補貼，但住宅最根本的本質是居住使用，應該讓住宅回歸民生需求的本質，而十年政綱裡所展現的基本態度是「重消費而抑制投機」；意即住宅市場或不動產市場的邏輯，長期應是可以保值的，但是不應該飆漲，這是對住宅與未來居住權益保障的基本態度，與最近這幾年國民黨的政策，形成了非常大的反差。

他認為，這樣的態度讓下一代不會再受到「有土斯有財」的觀念所拖累，若這個觀念繼續成為住宅體系的主流價值，我們的社會將難以脫離枷鎖，但如果透過政策慢慢地讓主流社會與消費進行調整，相信未來會做得更好，年輕人的生活可以更加優質，更重要的是年輕人會比較願意生育。

前經建會副主委張景森則表示，當前不正常的房地產的稅制，造成一個結構性的不動產投機的環境，使得我們不動產的投機，是比其他國家更嚴重，張景森並抨擊目前的現況就是「增值稅是有所得沒有課到稅，奢侈稅是沒有所得也會被課稅」，所以，我們第一個方向就是建立一個公平、合理、現代化的不動產稅制。

張景森指出，首先，由需求面來看，我們需要從不動產開始改良、改革，朝向不動產交易現代化、不動產交易所得稅改革，杜絕在需求方面的假性需求。另外，從公有土地的角度來看，過去政府把有限的公有土地，拿來蓋國民住宅，把政府的資產用隨機式的方式賤價賣出，這種一次性的工具，不僅讓政府的籌碼愈來愈少，更是錯誤的政策工具。所以，張景森表示，民進黨主張擴大興建只租不賣的公共住宅，優先服務社會經濟弱勢的家庭、青年、大學生以及高齡者，我們的目標是公共住宅須佔都會區住宅存量的10%。

他更以最近英國暴動的例子，強調在城市每個人都有權居住，若有人因房價、地價、房租所驅逐，將影響城市健全發展。張景森表示，過去民進黨執政時期，曾經針對大台北地區幾個重點大專院校來興建學生宿舍，但政府輪替後，這項政策卻完全停擺；而在蔡英文提出的十年政綱中，提出支持興建公共住宅的計畫，由中央政府提供經費，土地由地方政府來協調，大量興建學生住宅，以解決青年住宿的問題。

張景森並強調，必須從需求面建立一個抑制假性需求、投資需求，建立一個合理的不動產稅制，也就是將來要施行的「不動產交易所得稅」；在供給方面，則主張大量增加住宅補貼、租金補貼，以及大量興建公共出租住宅，建立公共住宅部門。

他表示，公共住宅要達到10%的數量其實不大，在一般福利國家，譬如：英國或歐洲任何一個國家，都有30%、40%以上的公共住宅，即便在新加坡、香港也有60%～70%，所以10%就比例上數字並不大，希望透過大規模公辦都更的方式取得公共住宅，在城市最好的地點讓原來住戶的環境獲得改善，與城市自然融合，也沒有標籤化的問題，這是與國民黨政策截然不同之處。他並認為，政府目前制定許多沒有道理的容積獎勵，而容積獎勵要公共化，不能夠私有化，把公共的資產白白送給地主，這不合理。

針對媒體提問，如何推動公辦都更，在都市地區蓋10%的公共住宅。張景森回應表示，那是目標，主要是由地方政府執行，所以中央要與地方協調，時程要與地方政府協商，但是長期來看，城市達到10%左右的公共住宅，應該足以解決中低收入戶的問題，也對私有制度的市場產生一定程度的制衡，在價格上有牽制的作用，至於取得的方式不限什麼方式，因為我們不要像國民黨那樣想立刻達到數量的目標，我們主張多元方式取得。

張景森認為，第一、我們可以在市中心找公地來使用，現在有很多公地是空的，可以連旁邊的私地一起做更新，若連旁邊的舊社區一起來做，面積愈大，品質也會愈高，效果愈大，所以我們若是在市中心找到公地，會盡量與附近一併推動更新。第二個部份則是，政府很多交通建設，在建設規劃初期的階段，就要知道場站要設在哪裡，台北市四千多億至五千億的捷運建設，增值的都是在場站的部分，那就是政府投資的公共建設，所以應該在捷運規劃的時候，同時將公共住宅規畫出來，換句話說，都市規畫裡就必須把公共住宅的用地留下來。簡言之，如果有公地就取得公地，如果公地參加開發，如果有都市建設，就從都市建設裡開發或推動更新。

而媒體進一步詢問，若以台北市為例，10%的量是多少時，張景森回應表示，數量10%確實是蠻大的數字，說他不大的原因是，與其他國家相較企圖心是非常小，一點都不大。政綱方向為什麼很重要？因為方向走錯了，永遠也走不到那個地方，如果當年方向是對的，今年差不多也達到了，那個時候方向對的話，即使政府再怎麼無能，每年蓋個一兩千戶，累積下來也很可觀。以速度來看，更新一次需要非常長的時間。粗估台北市大概九萬戶左右，新北市大概十四萬戶左右。

張景森指出，考慮到人口結構、空間取得，可能大部分必須配置在新北市，因為新北市有比較大的發展空間，即使是在市中心區也是比較容易找到大片的公有地參與更新，但是這不意味台北市找不到，他做過台北市發展局局長，如果郝龍斌請他幫忙，他一定找的到。但還是希望透過都市更新逐步來做、讓它分散，所以不應該訂一個時間、趕快找個工地，重蹈他們的覆轍來蓋。大家的焦點可能放在什麼時候達到，但是這部分張景森講的比較保守，認為只要方向對了、慢慢累積，只要蓋了，累積下來不管多慢，現在房子可以撐個六十年以上，慢慢累積還是會達到。大部分在新北市比較容易實現，台北市也不要太妄自菲薄，這是絕對做的到。至於若考慮到土地取得與資金問題，一般房子是蓋來出租，如果租金可以維持銀行利息與管理維護成本，就政府的角度來看可以把他當作公共設施的一種。「公共住宅」可以把他想成公共設施，所以資金不是太大問題，時間就配合都市更新，一開始會比較慢、比較少，都市更新的程序四年算很快，只要大量做慢慢做，在第一個四年後每年穩定增加，假設我們把以前政府都當作最笨的程度，從蔣經國時代至今都已經蓋了40萬戶，何況我們以後政府會更聰明，所以說政府往這個方向做不是太大的問題。那具體的時間相對不重要，應該要先把方向確定下來。

張景森認為，台北市需要九萬戶，新北市需要十四萬戶，這是照比例計算的，整個大台北市地區約需要25萬戶，但這25萬戶是很長期的。英國之所以可以累積這麼多的公屋，因為戰後開始，到現在六、七十年了，就是都市計畫都市更新時就已把housing加進去了，所以大部分的國家能夠累計到這麼多，都是非常長的時間，但基本政策、方向要對。一個國家如果在很短的時間，一、二十年內蓋出二十萬戶公屋，那這個國家也快要亡了，這個國家一定有問題，一個城市是緩慢成長的，但方向對了是很重要的。

住宅篇

壹、 趨勢與挑戰

台灣長期以來房價偏高，人民住宅負擔壓力沈重。2010年底台北市房價所得比超過16倍，遠超過國際上認為3~4倍的合理標準。高房價導致民怨沸騰，直接衝擊人民生活水準。擁有多戶房屋者快速累積財富，租屋者則承擔經濟地位墜落的打擊，財富分配不均的結果，也導致社會不滿。而長期以來，每十餘年即發生一次房價泡沫問題，除了造成國人居住能力受到壓迫，更導致總體經濟與金融體系的發展危機。

儘管人民的居住成本日益增加，政府卻長期欠缺有效的住宅政策，來平衡市場失靈的問題。2000年之前政府的住宅政策，明顯偏向經濟能力較佳的購屋者或少數特定對象，對真正社會經濟弱勢家庭的照顧嚴重不足，包括廉價出售式國宅、贈送式眷村改建、購屋貸款利息補貼等；這些政策讓國庫每年耗費百億以上經費，僅讓少數家戶獲得巨額補貼，但經過數十年耗費鉅資的政策運作後，政府手中卻幾無留存任何公共住宅資源，來解決弱勢家戶的安居問題。

民進黨執政時期，針對過去住宅政策的缺失，推出租屋補貼政策；國民黨執政後雖然基本上承襲，但卻又提出合宜住宅與現代住宅政策，重複過去廉價出售式國宅的錯誤，其中更隱藏圖利開發商的企圖。在市場失靈與政策錯置的環境下，弱勢與青年家庭的居住問題，仍將持續惡化且難見改善契機。

台灣長期缺乏合宜住宅法令與政策，相關稅制與土地管理制度也存在投機炒作的誘因，加上政府缺乏調控住宅市場決心，亦缺乏協助弱勢家戶的住宅資源。未來十年，台灣必須改革住宅與不動產制度，並調整房屋供需結構，讓應該以安定為依歸的「家」，不再成為經濟與社會不安的亂源。

貳、 核心理念

住宅政策應以追求多數人民利益與社會正義為依歸，抑制投機、調整住宅供需體系與改善居住環境，是住宅政策的核心目標。對於打擊投機行為，加重囤積與炒作不動產的稅賦與責任，追求社會經濟的正義，政府有責無旁貸的責任。

國家需要建構妥適的住宅供需體系與制度，引導住宅市場穩定健全發展，提升弱勢與青年家庭居住上的安全保障，讓不同經濟能力與社會條件家庭，均能在合宜的住宅與環境中生活。住宅補貼不應採取興建國宅低價廉售方式，而應建立長期安定的租屋供給及租屋補貼，才是有效解決中低收入人民居住問題的正途。在尊重與引導住宅市場合理發展外，政府應加速建構符合民眾負擔能力，滿足居住安定與居住品質的公共住宅與出租住宅市場，創造第二軌的居住選擇體系。都市內老舊住宅應規劃更有效率的更新機制，都市更新的價值不應被扭曲為暴利的追逐，全面推動與城鄉環境的整體更新改造，才是有效推動都市更新的基本原則。

參、 政策主張

一、 建立公平、合理、現代化的不動產稅制：

1. 積極推動市場資訊透明化，推動不動產交易實價登記制度，逐步建立可靠透明的不動產交易價格資料庫，做為不動產稅制合理化的基礎，並防杜操縱炒作房地產。

2. 改革不動產估價程序，廢除政治性操控的地價評議委員會，改由專業估價機構依客觀化、科學化的程序估價，讓不動產稅之課稅價格逐漸反映市場實際價格。

3. 推動土地及房屋交易所得合一的不動產交易所得稅，在實際交易價格資料庫逐漸完備後，將不動產交易所得稅與現行稅制進行整合，非自用住宅應依實價課稅。

4. 在實價登記資料尚未完備前，先對短期交易或單一交易總價超過一定標準者，建立參考實際交易價格合理課稅及防止避稅的制度，以促進租稅公平。

5. 在調整稅基同時，應同步調整相關稅率，原則上不增加自用者的負擔，且總稅率不高於發展程度類似的其他亞洲先進城市。

二、 大量辦理租屋補貼及公共住宅：

1. 成立公共住宅建設基金，以擴大辦理住宅的公共補貼。

2. 逐年增加辦理中低收入及青年住宅租金補貼。

3. 大量興建公共出租住宅，優先滿足經濟社會弱勢家庭、青年、大學生與高齡者之居住需求，長期以增加到全體住宅存量的10%為目標。

4. 公共住宅應納入都市計畫公共設施項目，全面檢討各都市內未有效利用公共設施用地或空地，合於興建住宅者應變更為公共住宅用地。